物业费普涨，物业公司和业委会闹“分手”

财经调查

华菲物业管理有限公司（以下简称“华菲物业”）港龙花园管理处，物业闹“革命”了，主动要求和小区业主“分手”！

双方都确认的信息表明，“分手”背后是双方在物业费上涨的幅度问题谈不拢！最新的消息显示，华菲物业和港龙花园续签了三个月，续签期间的收费是8角/平方米，比原来涨了三成左右。

一组来自市物业管理协会的数据显示，今年来我市有八成以上物业公司上调管理费，有的涨幅甚至超过50%！

有分析表明，物业费上涨一是因为“合法用工”等加速物业公司人力成本的上涨；二是《物权法》对小区公共产权的明确界定，让物业公司收入大幅缩水。

                               导报记者 景洪  吴语

新闻事件  华菲物业和港龙花园闹“分手”

  这一轮的物业管理费普涨，并不是所有的小区业主都愿意埋单!一些物业公司因为物业费的价格涨幅过大等原因无法和业主达成共识，只能选择离开，华菲物业就是其中一个。

港龙花园总面积3万平方米，共有两百多住户。据小区业委会吴主任介绍，小区从开发商前期物业以来，先后换了四家物业管理公司，都一直延续6角／平方米的收费标准。华菲物业2002年接管以来，小区的物业管理费也一直是每平方米6角钱。

去年12月份，华菲物业港龙花园服务处向小区业主提出物业管理费上调到每平方米9角钱的要求。小区业主认为管理费一下上调50％，幅度太大。  

在协商未果的情况下，6月30日，合同到期，华菲物业准备撤离港龙花园。但是考虑业主聘请新的物业公司需要一段时间，双方续签了三个月的合同，续签期间的收费是8角／平方米。

华菲物业的副总乔先生在接受本报记者采访时亦基本证实了以上情况。

在记者的调查采访中．并不是所有的业主都不能接受物业费上调，许多业主表达了对其小区管理混乱、特别是停车管理乱象的不满。

在小区采访时，记者看到不大的小区中间空地停满了大量中高档的小车，看得出小区业主的富庶。华菲物业和业委会共同证实，在该小区，停车是免费的，因此管理较为混乱，导致一些业主不满。

小区业主陈先生就直言，物业应该加强小区停车管理，进行收费管理。物业不能放着这么一大块钱不去收，专找业主要提物业费。看来，在该小区，乱停车问题以及实行停车收费、收费流向的透明化应是三个月后不管哪家物业接手都必须直面的难题。

业委会与物业公司还同时提到了物业公司所做的一份调查，受调查的小区业主过半数可以接受9角／平方米的价格，但要求服务先跟上。

原因调查  两因素引发物业撂挑子

华菲物业副总乔先生称，从2002年到现在，物业公司的人力成本几乎翻番：原来保安工资是800元／月，现在是1300元／月。这几年厦门最低工资标准一直在上浮，公司的保安、保洁人员工资都得跟着上涨。今年《劳动合同法》实施后，企业必须合法用工，三金社保、离职补偿、带薪假期等都要计入人工成本。物业费过低，就请不到好的保安和保洁等工作人员，小区管理也就上不去。

据行业主管部门的调查和测算，物业公司成本中人工成本占了70％以上。随着厦门市最低工资标准的不断上调，这一成本也水涨船高。今年来，《劳动合同法》颁布实施，合法用工成为全社会的共识，这也让物业公司备感压力。

物业费调涨的另一因素，《物权法》实施后，大幅砍去了小区物业的副业收入。华菲物业总经理李刚艺此前在接受媒体采访时也承认，在以前很多物业公司主营不赚钱，靠停车费、广告收入及其他边边角角的有偿服务也可维持营运，《物权法》颁布后，业主维权意识主张权利也使物业公司收入缩水。

“我们公司在港龙花园管理中是最干净的，一点副业收入都没有!”华菲物业副总乔先生用这样一句话来向我们表述该公司在港龙花园收入来源的单一。而记者在现场采访时确实没有发现小区公共广告牌之类的设施。

厦门物业协会一负责人称，外省审计部门曾对一家一级资质物业公司财务报表进行审计发现，账面上的赢利300多万元都是来自于非主业收入。

“维持6—8年以上物业费价格保持不变，这在厦门并非新鲜事。”厦门物业协会常务副秘书长林昆明称，“事实上，厦门经济的快速发展，已令单纯物业收入变成多元化”。

内幕揭秘  谁偷走了业主们的奶酪?

  有没有副业收入成为物业公司选择小区的重要因素。物业公司副业收入的来源及流向是怎样的?记者通过多方努力，找到一不愿透露姓名的物业公司高层，揭秘背后的利益链条。

据这位人士透露，目前小区内的停车收费分为两块：一块为小车的停车管理费，一块为停车使用费。不同小区物业公司对停车收费不一。总体而言，每个车位的收费为150—350元／月，其中停车管理

费相对固定为80元／月。临时停车收费也是一个收入来源，行情价是：半小时内不收停车费、半小时以上收费5元／辆。

假如，一个小区的停车位为。100个、每个车位的费用为200元，即每个月可收取20000元。

这位人士说。这笔费用物业公司是与业主委员会共享的。其中80元／月的停车管理费归属物业公司。共计8000元；剩下的12000元将由物业公司跟业主委员会三七分成，即物业公司可得3600元。也就是说，物业公司总体上只能够拿到11600元。

这位物业公司高层抱怨说，这种分配是很不合理的。很多车辆在小区内刮伤或者丢掉，车主只会找物业公司麻烦而不找业主委员会，因为直接收钱的是物业公司。换句话说，业委会只收益，不担风险。至于业委会这笔钱怎么使用?有没有公示?他们不清楚。有时候，业主把这笔账算在物业头上，他们也很冤。  据这位人士称，小区的户外广告收入对写字楼或是高层建筑来说比较可观。目前。厦门一些好的小区一年的广告费高达百万元。这笔钱的大头也是业委会拿走的，他们只是拿点招商手续费、管理费等小部分收入。

江苏维世德律师事务所厦门分所主任王惠律师说，《物权法》通过专章对业主的建筑物区分所有权进行了规范，明确了小区建筑物专有部分和共有部分的产权归属，小区业主对属于业主共有产权的建筑物使用收益主张权利是有法律依据的，这些收益包括公共道路停车收费、一些户外广告收入等。业主要维权，是要业委会能真正代表业主的利益，业委会收入要合理化和使用透明化。

栏边絮语  给点阳光让大家都灿烂

业主不可以拒绝物  业公司的合理利润，但可以拒绝物业公司的暴利。正当程序和充分竞争就可结束物业公司暴利。

实体正义要通过程序正义来实现，程序是由人来执行的，．也是需要监督制约的，特别是面时利益争夺，监督者和被监督者一旦形成共谋，那小区的公共利益难免被出卖。而避免这种危机出现最廉价的方法，就是让阳光照射到程序的每一个环节，将利益链关键节点都暴露在阳光下，让公众栓视。

作为由建筑物组成的居民生活小区，对于善于经营的物业管理企业来说，存在许多物业费之外的收入源。这部分收益分配长期以来处于一种模糊地带，也常成为被阳光遗忘的角落。

如今，《物权法》出台了，对小区建筑物属于共有产权的部分作了明确的规定。这对明确小区公共产权使用产生收益的归属提供了明确的法律依据。对于小区公共道路停车位产生的收益，除了管理费归物业外，场租的归属理论上讲应是小区全体业主的。因此，尽管物业公司颇有微辞，三七分成的合理性仍值得重新检视。

业委会在处理小区公共道路停车费、墙体广告等收入时，在和物业分成的合理性，这些“副业收入”的分配、流向上尤需透明化。

因为。只有阳光才可以阻断业委会和物业公司可能的共谋和各自  的私谋。因此，弥补低物业费形成的物业成本缺口也罢。修缮小区的公共设施也罢，关键要让业主知情。

有句话叫做“给你点阳光，你就灿烂！”在这里。笔者呼吁，在小区管理过程的利益流向上要多给点阳光，才能让大家都灿烂。  (无边)