2007-07-18 07:10
   思路：交由第三方管理，并规定好“提前报审”和“使用后报备”的具体要求

   有的小区业主委员会通过制定明确的规则使公共维修金的使用合法化、合理化，物业公司也得到业主的支持和信任。

   小区建成后随着使用时间的增长，自然要进行各种各样的维修，这时就要动用房屋公共维修金。那么维修金该怎么管又该怎么花？开展好“管家”评选活动以来，本报接到多起投诉，有反映公共维修金不公布或不及时公布的，也有反映说本该从物业管理费支出的项目，却动用了房屋维修金。

   按照我市目前的操作模式，维修金来源于两种方式：一为业主每个月与物业管理费一起缴交的房屋公共维修金即“小金”；二为开发商建房时以投资总额2%比例缴交的公共设施专用基金（又称公共设施维修金），即“大金”。按照相关规定，房屋公共维修金主要使用在单体或楼宇之内的公共设施上，例如楼梯的照明、墙体的粉刷等等。“大金”则用于全体业主所享有的配套设施方面，如小区管网维修等。“大金”目前由市建设与管理局开设专户进行代管，使用有严格的规定与审核程序。问题的焦点就在“小金”身上。

  问题1

   房屋维修金到底该放在哪里？

   前埔南区四、六、七组团业委会主任许情义告诉记者，小区业委会刚成立时，对房屋维修金的管理很犯愁，当时大家提出了几个方案：一、放在银行即一个独立的第三方，可经后来了解发现银行并没有开展这项业务，无法受理；二、放在业委会。可又由谁来监督业委会呢？像前埔南区这样的大型居住小区，房屋维修金不是一笔小数目；想来想去最后还是交给物业企业来管，小区业委会为此与物业公司签订了房屋公共维修金委托代收、代管协议，要求物业公司开设资金专户，业委会同时对每一笔房屋维修金的使用进行严格监督。

   房屋公共维修金放在物业企业，这是当前一种较为普遍的做法，但采访中记者了解到，不少业委会表现出了担心之意，“把业主的钱放在服务自己的企业那里，即使有再严格的监督也总是不放心，一夜之间物业企业消声匿迹的事情并不是没有发生过”。

   在一些物业企业看来，无论房屋维修金由谁管理，重要的是规范、及时使用，才能让业主满意。住总物业相关负责人说，相对而言正规物业对房屋维修金的管理更加专业，物业公司也会请专业的第三方来审核项目。

   按照现有的物业管理规定，房屋维修金的所有权属于全体业主，可以由业主委员会管理，也可以由业委会委托物业公司管理。至于到底应该把房屋维修金放在哪里，并没有明文规定。

   市物价局房地产价格管理处相关人员在接受记者采访时说，由于市内小区众多，没有办法对每个小区的房屋维修金使用申请进行审批，只能提倡小区自治，由业委会和物业公司协商管理。业委会既然把小区委托给物业公司管理，就应该在与物业公司签订的协议中对房屋维修金的支出详加注明，没有注明的部分也可以由双方协商解决。物业公司也应依照房屋维修金管理条例或公约，至少每半年对小区的房屋维修金使用状况进行一次公示，以便于业主监督。

  问题2

   房屋维修金什么时候动用？

   什么情况下该动用房屋公共维修金？物价部门表示，目前在管理方面，我市对于房屋维修金并没有出台明确的细则来界定如何使用这笔资金。正是在这样的情况下，业主与物业公司经常会就小区内一些设施维修的花销，究竟是应该从房屋维修金支出还是从物业管理费中支出产生分歧，最后只能由物业公司和业委会双方协商解决。如果无法达成一致的，解决起来就相当困难。

   有关方面进一步解释说，由于各个小区内的设施多样，情况复杂，所以现行的房屋维修金管理规定对于用途方面的界定很模糊，可操作性不强。对于房屋维修金到底适用于哪一方面的维修维护，没有明文规定。因此小区里的设备出了问题，不好硬性规定是从房屋维修金还是从物业管理费中支出，投诉管理部门时，也只有一事一例来解决。

   据了解，当前对房屋维修金的惯例操作模式是，分梯建账，按户分摊。根据业委会与物业企业签订的合同，业委会对房屋维修金的使用制定了维修金管理协议。比如大额维修金动用，要由全体业主投票，超过半数同意才能使用。

   房屋维修金使用的另一个问题是“小金”不够用，“大金”用不了。前埔南区四、六、七组团业委会主任许情义说，现在小区内几栋高层房屋装在墙内的水管出现渗水现象，按照水务集团的估算，如果全面改造需要数十万元，靠业主每个月缴交的房屋维修金显然不够用。可是按现有相关规定，又只能使用房屋维修金，不能使用“大金”。

   许主任犯愁的事还不止于此，他说小区内有九幢安装了电梯的高层建筑，电梯的使用年限通常在15年左右，若干年后所有电梯都要更换。“一部电梯按20万元算，小区18部电梯就要花费360万元，这么大的一笔钱，到底该由谁来掏呢”。

  思路

   “大金”“小金”并为“一金”共同使用

   一个不争的事实是，业主每月缴纳的维修金每平方米只有两三毛钱，就算是日积月累，一遇到重大的维修项目，也是“杯水车薪”。采访中，记者了解到由于现在我市的楼盘相对比较新，房屋维修金不够用的情况并不突出，但随着时间的推移，像前埔南区这样的情况将会越来越多。许情义建议，就短期来说可考虑在条件成熟时两金并为一金使用，就远期来说则可考虑以后业主买房，除了房款外，还要按房款总额提前支付一定比例的维修金。“谁使用谁付钱，但提前支付显得主动也有保障”。

   就房屋公共维修金到底该由谁来管理的问题，不少人提出，何不像“大金”一样交由第三方的政府部门建立专用账户进行管理，哪个小区要动用，由业委会按程序进行申请。不过与此同时，一些人认为这种方法资金安全性固然很高，但房屋维修金需要经常使用，如果每次都要进行审批，未免太麻烦了。不少人建议，一旦房屋维修金交由第三方的政府部门管理，就一定要简化手续，做到方便使用，比如什么情况下需要提前报审，什么时候只要使用后报备即可。

   据了解，目前我市正在修订的《厦门市住宅区物业管理条例》中，已将公共设施维修金和房屋维修金合并到一起共同使用列入考虑范畴。 (陈运军)

文章来源： 厦门日报