七大问题困扰物业管理

  随着住房制度改革的深化和城市建设的发展，购买商品房成为很多城市居民解决住房问题的主要方式，物业管理行业也进入了一个迅速发展时期。据统计，截至目前，全省共有物业服务企业3000余家，从业人员16万余人，管理面积超过 4.7 亿平方米，一些住宅小区、办公楼、医院、学校、体育馆等都纳入了物业管理范围之内。

  在物业管理快速发展的同时，一些纠纷和矛盾不断产生。省法制办的调查显示，目前有七大焦点问题困扰着业主和物业服务企业，即开发遗留问题比较突出，如房屋质量差、配套设施不健全等;权属关系不明确，为住宅小区内配套服务的建筑、设施设备、道路、场地等权属不清;业主委员会难以成立;物业服务水平偏低;物业管理与社区管理未做到有效结合;旧住宅区的管理无法可依;物业服务企业生存状况堪忧，普遍存在着亏损现象。

  从 2001年7 月算起，《条例(草案)》历时7年成稿。这次立法广泛征求了政府各部门和社会公众意见，并参考了其他省市的做法。

  占道车位属于全体业主共有

　　产权明晰是定纷止争的前提条件。目前，由于缺少明确的法律规定，物业管理区域内的配套建筑及设施设备的产权归属不明晰，车位等物业管理纠纷一直居高不下。

　　《条例(草案)》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)的归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定。其中，共用车库计入商品房建设成本的，其产权属于全体业主共有;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

　　针对一些开放商对车库、车位只售不租，地下车位长期闲置、地上停车困难，小区无车库等现象，《条例(草案)》规定，车库应当优先满足业主停车需要，在国家和省规定的期限内业主、物业使用人需要承租车库的，建设单位应当出租;物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用，车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位;鼓励建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

　　满足三条件之一须开首次业主大会

　　目前，我省不少住宅小区都没有成立业主大会和业主委员会，业主维权的渠道没有完全建立起来，业主自治制度实行得不理想。省法制办有关负责人认为，造成这种现象的原因是多方面的，有的是因为开发企业、前期物业服务企业的阻挠，还有一些是因为部分业主对物业管理漠不关心。

　　基于这一情况，为了推进业主自治，维护业主的合法权益，此次原则通过的《条例(草案)》明确规定，符合三项条件之一的就必须召开首次业主大会，即：业主已入住面积的比例达到百分之五十以上，或者业主已入住户数的比例达到百分之五十以上，或者自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十以上。另外，为了保障首次业主大会能够成立，《条例(草案)》规定，符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组。

　　有了业主大会，今后，一些小区业主就物业公司的存废纠纷将能得以解决。根据《条例(草案)》，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。

　　民房办公司须征得邻居同意

　　目前，在一些小区里，一些业主将自己的房子出租用作办公场所，比较常见的是很多底层民宅变成了超市、餐馆，噪音、污染等问题常常引来邻里纠纷。《条例(草案)》对这一现象做了硬性规定。

　　《条例(草案)》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。因特<