高端物业 挖掘价值而非塑造价值
发布时间:2008-09-08 00:00:00发布人:点击量:801
中国房地产报：如何看待高端物业的定位问题，定位包括哪几个层面的内容？
刘东：依据我们公司自己的划分，定位问题应该分为五个层次。市场定位、价值定位、产品定位、目标客群、形象定位。在这其中，市场定位，产品定位以及目标客群定位应该是所有房地产产品（包括普通住宅），都会去思考和执行的问题。而高端物业的定位特色，则应该集中体现在价值定位和形象定位两个方面。
价值定位的过程，就是去发现项目本身所具备的一些优越因素，比如景点是能够大幅度提升项目价值的一个方面。作为项目方，以及服务机构，首先要做的是在项目所在的土地上寻找到项目的最大价值所在，这有可能是一片湖，一条河，曾经的历史传统，周边的人文环境等，然后去实现价值的最大化，从而带给开发商利润的最大化。
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中国房地产报：在对高端项目进行定位的时候，您觉得哪些原则是最重要的。
刘东：重要的一点就是差异化，按照前面的归类，这也是形象定位过程中非常重要的一个因素，一个有特点的，成功的高端项目，必须得突出与自己有别的项目所没有的东西。你不能因为某个项目有某某特点非常棒，你在项目定位的时候就依葫芦画瓢，照搬过来。这样做，是不能最大化体现自身项目价值的。
而从高端客户人群来讲，他们还是渴望不同，渴望独享的特点。所以项目定位的时候很重要的一点便是考虑自身与其他优秀项目的差异化。
中国房地产报：北京所造的别墅项目，这些年里失败的案例非常多，甚至有不少拆除后重建的案例，您觉得在最初的定位上，这些项目都犯了什么错误？
刘东：开发商的自负，尤其是一些外来的，比如香港新加坡比较大牌的开发商。尽管他们从事项目开发的时间和经验远比内地丰富，但却常常犯自以为是的错误。
高端项目定位，应该是将重点放在对项目价值的挖掘之上，而不是人为地去强势塑造什么价值。因此，充分了解和考虑客观环境，包括自然和市场等方面的环境是非常重要的。
但我们看到，在早年，甚至现在的一些项目里，照搬国外模式，不进行本土化改造的项目非常多，房地产是一个地域属性非常强的产品，对于容积率较低的高端项目而言，这种属性的作用力更大。开发商个人的自以为是不可能摆脱地域的束缚。
刘东：依据我们公司自己的划分，定位问题应该分为五个层次。市场定位、价值定位、产品定位、目标客群、形象定位。在这其中，市场定位，产品定位以及目标客群定位应该是所有房地产产品（包括普通住宅），都会去思考和执行的问题。而高端物业的定位特色，则应该集中体现在价值定位和形象定位两个方面。
价值定位的过程，就是去发现项目本身所具备的一些优越因素，比如景点是能够大幅度提升项目价值的一个方面。作为项目方，以及服务机构，首先要做的是在项目所在的土地上寻找到项目的最大价值所在，这有可能是一片湖，一条河，曾经的历史传统，周边的人文环境等，然后去实现价值的最大化，从而带给开发商利润的最大化。
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中国房地产报：在对高端项目进行定位的时候，您觉得哪些原则是最重要的。
刘东：重要的一点就是差异化，按照前面的归类，这也是形象定位过程中非常重要的一个因素，一个有特点的，成功的高端项目，必须得突出与自己有别的项目所没有的东西。你不能因为某个项目有某某特点非常棒，你在项目定位的时候就依葫芦画瓢，照搬过来。这样做，是不能最大化体现自身项目价值的。
而从高端客户人群来讲，他们还是渴望不同，渴望独享的特点。所以项目定位的时候很重要的一点便是考虑自身与其他优秀项目的差异化。
中国房地产报：北京所造的别墅项目，这些年里失败的案例非常多，甚至有不少拆除后重建的案例，您觉得在最初的定位上，这些项目都犯了什么错误？
刘东：开发商的自负，尤其是一些外来的，比如香港新加坡比较大牌的开发商。尽管他们从事项目开发的时间和经验远比内地丰富，但却常常犯自以为是的错误。
高端项目定位，应该是将重点放在对项目价值的挖掘之上，而不是人为地去强势塑造什么价值。因此，充分了解和考虑客观环境，包括自然和市场等方面的环境是非常重要的。
但我们看到，在早年，甚至现在的一些项目里，照搬国外模式，不进行本土化改造的项目非常多，房地产是一个地域属性非常强的产品，对于容积率较低的高端项目而言，这种属性的作用力更大。开发商个人的自以为是不可能摆脱地域的束缚。