编者按

随着物业管理服务工作的普及与被认可，随着法律法规的日益健全，物业企业与业主、业主大会、业委会之间可以在“物业服务合同”的基础上，以“管理规约” 和“ 业主大会议事规则”作为有效保证，按照市场规律，保证双方的平等合作关系健康和谐的发展，为什么可以这么说呢？本则学习笔记给你解答。

通过本期对《物业企业与业主、业主大会、业委会关系处理》课程的学习，使本人对物业企业与业主、业主大会、业委会关系有了更深刻的认识。

首先认识到业主是社会个体，个体按规定的程序依法组织起来形成业主大会及选举产生出业委会，这是一个组织，与物业管理企业是两个组织之间的关系。

其次，这两个组织之间的关系既是法律关第，又是合作关系，还是一种矛盾关系。这三种关系实际上又是融合在一起的。

• 1、  业主、业主大会、业委会与物业企业是一种委托与被委托的关系，是通过《物业服务合同》建立的平等契约关系，两者都有自由，不存在领导与被领导、管理与被管理，在法律上两者是平等的。

  
  

• 2、  物业管理服务的原则是业主大会自治与物业企业专业化相结合。由于广大业主的相关知识的缺乏，针对小区自治的相关法规以及配套市场都远未完善，完全走业主自治是比较困难的；随着《物权法》的实施,业主将行使物业管理的决定权、选择权和监督权，物业管理最终将由“政府为民作主”转变为“业主当家作主”，由“政府主导型”转变为“业主需求主导型”。如果没有业委会的支持，物业企业管理服务也将是困难重重！

  
  

• 3、  业主希望低价获取高质的服务享受；物业管理企业希望以较低成本满足业主的需求，实现企业利润较大化。这种利害关系决定了双方矛盾关系的根源，另外，业委会的“业余性”与物业企业的专业化矛盾也是一个不容忽视的问题。

最后，基于这三种关系，物业企业该如何处理好关系到呢？物业企业主动作为、主动沟通是处理好关系的关键：

• 1、处理好关系要有法律、法规作为依据， 作为物业服务人员要熟悉《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及《厦门市物业管理若干规定》等。

  
  

• 2、物业企业首先在入伙阶段通过对业主档案的整理，定期对每位业主做出动态评价，在日常服务过程中认真搞好常规管理服务，往精细化做文章，有效地解决问题。既要让业主了解所做的工作之难、之多，又要让业主不要有太多的非分之想。

  
  

• 3、既要认真做好日常管理服务，又要与业主进行积极主动的有效沟通。

总之，随着物业管理服务工作的普及与被认可，随着法律法规的日益健全，物业企业与业主、业主大会、业委会之间可以在“物业服务合同”的基础上，以“管理规约” 和“ 业主大会议事规则”作为有效保证，按照市场规律，保证双方的平等合作关系健康和谐的发展！