业主认为架空层属业主共有，可以停车；开发商把他给告了；法律界人士称《物权法》关于业主共有的定义太笼统，应出台具体的司法解释

　　关注理由

　　《物权法》自去年10月1日施行后，国内不少地方冒出《物权法》第一案。这些案件多与小区停车位有关。近日，福州也冒出《物权法》第一案，主角仍然是停车位。

　　去年底，福州仓山区银华花园的开发商福建银华房地产公司状告业主罗先生占用停车位。

　　近日，仓山区法院对这起案件作出一审判决，小区未售出的55个停车位所有权属于开发商的。业主应停止将车辆停放在开商发停车位的行为，并向开发商赔礼道歉。

　　福州法律界一位人士认为，《物权法》施行后，福州市其他地方还没有出现与仓山这起类似的案件。该案可称为福州《物权法》第一案。

　　小区近30个车位被占用

　　去年，银华花园业主罗先生将小车停在小区的架空层。不过，小区开发商———福建银华房地产公司提出，车位的所有权属于开发商，业主要么掏钱买，要么付月租，否则不能停车。

　　“架空层属于全体业主共有，业主为什么不能使用？”于是，罗先生继续将车停在架空层。不少业主也仿效罗先生的行为，也将车停在架空层里。

　　开发商为了阻止业主停车，用钢筋将车位焊上，但没有效果。罗先生为了停车，还拆除车位的铁栏杆。罗先生的行为造成小区近30个车位被占用。

　　于是开发商去年底向仓山区法院提起诉讼，请求判决罗先生不得侵占银华花园一层属于原告的车位，并向原告以书面形式道歉，赔偿原告的各种损失共计1.59万元。

　　停车位产权归谁所有

　　很显然，《物权法》实施后，福州这起物权第一案焦点在于小区架空层停车位的产权归谁所有。对此，原告被告各有一番理由。

　　被告：架空层属全体业主当然可以停车

　　罗先生昨日对记者表示，他有理由不向开发商付费就可使用停车位。《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　罗先生认为，架空层属于公共设施，因为楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的。因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从属物。这意味着，架空层的建设成本已被公摊到房价里，业主们买下房子的同时也就买下了架空层。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权。

　　罗先生还提到，福州市政府2004年5月20日颁布《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》。暂行规定明确“住宅建筑架空层经规划许可建设机动车停车位，应在确保小区公共车位数量符合规定的前提下，方可建设专用停车位，并按商品房出售”、“住宅建筑架空层用作居住小区公共停车位及停非机动车、摩托车，该部分不得确权，不得分割出售，归小区全体业主所有”。由此可见，开发商在无法保证小区业主停车需要的情况下，强行将架空层改作专用停车位并出售的行为是不合法的。

　　“如果小区车位所有权属于开发商，那么小区就没有公共停车位了。”罗先生说，银华小区可停靠机动车的部位，全部被开发商用铁栏杆焊死围合。小区机动车只能被迫停放在小区内的消防通道上，而这违反《消防法》。这也进一步表明开发商将架空层车位改作专用停车位的行为不合法。

　　原告：停车位产权属于开发商

　　对于银华小区停车位的权属，开发商认为，银华花园的车位是经过福州市规划局规划审批的，福州市房地产交易中心合法备案的，具备产权。未销售车位是属于原告的合法财产，既无占有楼房公摊，又非属所谓的架空层性质，所售房产可马上办理产权，部分购买车位的业主已经办理了产权证。罗先生既不向开发商购买车位，又不租赁车位，强行侵占原告车位的行为，侵害了开发商的权益。

　　法院：车位所有权属于开发商

　　近日，仓山区法院经审理后作出一审判决，银华花园的车位所有权归开发商，罗先生在未取得停车位的合法使用权的情况下，将车辆停在小区的停车位，侵犯他人财产的所有权。罗先生应向银华房地产公司赔礼道歉，并驳回原告的其他诉讼请求。

　　“对这一判决结果，我们并不意外，法院依据的是权属证明。”罗先生说，由于银华花园还没有成立业委会，他准备与小区其他业主联名，向法院提起行政诉讼，要求认定“福州市房地产交易中心将架空层确权给开发商的行为”是违法的。

　　各地物权法第一案主角多为停车位

　　福州法律界一位人士表示，《物权法》施行后，福州市其他地方还没有出现与仓山类似的关于物权纠纷的案件。该案可称为福州《物权法》第一案。

　　据悉，《物权法》去年10月实施后，北京和上海等国内不少地方都爆出《物权法》第一案，“主角”也多为小区停车位。该人士表示，这并非巧合。

　　他说，目前，福州的一个停车位售价通常在10万元以上，其单位价格是房价的数倍，开发商可以从停车位上获取高额的利润。业主与开发商在架空层的权属问题上进行角力的案件将会越来越多。

　　福建中美律师事务所律师温树铨则认为，《物权法》只对小区的公用道路和绿地界定得清楚，这些属于全体业主共有。但还有大量的公共场所、公共设施没有进行界定。比如架空层、小区会所到底是不是公共场所、公共设施？

　　他说，《物权法》关于公共场所、公共设施、业主共有的道路或者其他场地的定义太笼统，应该出台具体的司法解释。目前对于架空层的权属问题，各方观点还不统一。有的认为，如果架空层面积没有计入公摊，该架空层经产权登记机关核发产权证，就属于开发商；有的认为，架空层权属在法律上没有规定，合同也没有约定的情况下，应该认为是开发商与业主共有；还有的认为，架空层不具有独立的产权，其权利附属于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁，这时候小区架空层的产权就是全体业主的。

　　“目前在学术界，大多数人主张架空层应该认定为属于业主的。但如果有权机关不尽快做出具体司法解释，法院在审理案件时不好操作，业主的权益也难以维护。”法律界人士认为。

来源：海峡都市报