物管业举步维艰

　　目前我市的物业收费标准，执行的是2005年出台的《镇江市物业服务收费管理暂行规定》：多层(7层以下)分一至五级，标准为每月0.20—0.85元/平方米;高层(8层以上)分一至五级，标准为每月0.50—1.10元/平方米。

　　红豆物业公司、诚瑞物业公司、中天物业公司、上海陆家嘴物业公司等均认为，该收费标准偏低，导致众多物业公司步履维艰。

　　物业管理专业人员介绍说，5万-10万平方米的小区是最理想的物管小区。市物业管理协会会长、中天物业公司总经理吴腊珍以5万平方米小区举例，说明目前物业收费标准偏低。一般来说，物业公司的年总收入可以这样计算：5×0.45×90%(物业服务费收缴率)×12，约为24万元;而公司年总支出：主要是人员工资(每月850元/人)，加上绿化、清洁、维护保养等，约为32万元。年总收入与年总支出相抵，亏损约8万元。

　　吴腊珍说，90%是非常高的收缴率，实际上许多物业公司达不到。市房管局物业管理处处长朱峰说，我市物业费收缴率最高的90%以上，最低的只有20%左右，平均在50%-60%之间。市物价局房价处处长蔡华调查了我市15个小区，物业费收缴率最高的为96.15%，最低的为30.43%，平均为76.63%。

　　随着《劳动合同法》的实施及我市去年实行每月850元最低工资标准后，物业公司生存压力加大。吴腊珍说，现行的物业费标准是依据2005年的社会经济情况制定的，当时的月最低工资标准为550元，现在是850元，上涨幅度为54.54%。

　　去年7月，10多家物业公司联名向市政府反映情况，要求调高物业收费标准，扶持物业行业发展。市物价部门对15家物业公司进行了调查，结果显示，物业公司反映的情况基本属实：10家亏损、3家持平、2家盈利。

　　收费低服务“缩水”

　　物业收费标准要不要调?蔡华等认为，最低工资标准上调了300元，物业费标准也应相应上调约30%，才能相符。蔡华说，市物价局已将拟调高物业服务收费标准的报告，提交市政府审批。

　　然而一些业主认为，目前的物业收费标准并不低。他们的理由是，现在物业公司越来越多，说明物业行业有利润。对此，吴腊珍的解释是，有的物业公司为了不亏损，要么服务内容“缩水”，要么不执行最低工资标准，要么不给员工缴“两金”。服务内容“缩水”，许多业主都有体会。某小区两名保安说，他们的工资只有700多元，什么“金”也没有。现在许多物业公司招人只招内退、下岗人员，这些人员不用缴纳“两金”等也很说明问题。

　　“收费难”如何解决

　　一个现实问题是，在当前物业费收缴率并不高的情况下，调高物业费标准是否会导致物业费更难收取?相关人士表示，不少小区存在着物业费难收的问题。同时，在这些小区中，开发商遗留问题、违章搭建、破墙开店、占道经营、破绿种菜及无证养狗等问题普遍存在，而这些本是建设、城管、规划、工商、公安、园林等的管理职能，被“转移”到了无任何执法权的物业公司，造成业主与物业公司矛盾激化，以致形成“费用难收—服务缩水—费用更难收”的恶性循环。如果这一情况不能得到有效解决，“费难收”仍将会继续存在。

　　朱峰认为，物业公司加强内部管理非常重要，提升服务水平与质量，赢得业主的认可，从而提高物业费收缴率。否则，即使收费标准调高，服务水平质量跟不上，物业费收缴率不高，还是不能解决问题。