整部法规有很多制度创新，有些甚至是山东独创的。省政府法制办认为这部法规有八成内容是国家法律没有规定的，现现实中突出的物业纠纷难题在该法中都能找到解决办法。为此，我们特请省政府法制办负责该立法项目的人员就草案的创新性制度，作出出权威解读。

　　配套幼儿园若无约定将属于全体业主所有

　　问题：目前，物业管理区域内的配套建筑及设施设备的产权归属不明晰，成为物业管理纠纷居高不下的根本原因。国务院的《物业管理条例》仅对“物业服务用房”所有权规定属于业主，对其他配套建筑及设施设备的产权归属未作出规定。《物权法》尽管对道路、绿地、车库、车位的产权归属作了规定，但规定得过于原则，这方面的产权纠纷仍然不断。

　　至于住宅小区内配套建设的学校、会所、幼儿园、专业经营设施设备、中水处理系统、直饮水系统、集中式太阳能热水系统、地源热泵等，截止到目前没有任何一部法律、法规对其产权进行界定。

　　解决办法：草案规定，物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房和中小学校，属于政府所有。按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定；“未作约定的，属于全体业主共有。”约定属于建设单位所有的，建设单位可以赠予全体业主，也可以自行经营或者出租、出售，但应当优先为业主提供服务。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库的归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定。共用车库计入商品房建设成本的，其产权属于全体业主共有。

　　物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由专业经营单位投资经营的除外。

　　水电气热等设施设备专营单位所有并维护

　　问题：现实中，业主专有部分以外的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，大都是开发企业代建并把建设费用转嫁到了业主身上。也就是说，专业经营设施设备名义上是开发企业建设的，实际上是摊到了房价中，是业主掏钱购买的，这本身已不合理，如果再让业主承担这些专业经营设施设备的维修、养护、更新责任，更不合理。由于《物业管理条例》对于专业经营设施设备的产权归属以及移交问题均未作出规定，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施没有真正履行其维修、养护责任，对这部分设施设备的维修和养护，实际上是由业主负担的。

　　解决办法：草案从源头上界定了专业经营设施设备的产权，即：物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备，属于相关专业经营单位所有。

　　同时，为了保障专业经营单位切实履行对专业经营设施设备的维护职责，草案规定了专业经营设施设备的移交制度，即：建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续。办理移交手续后，专业经营设施设备的维修、养护、更新责任，就由专业经营单位承担。

　　首位业主入住满两年“必须”成立业主大会

　　问题：目前，不少住宅小区都没有成立业主大会和业主委员会，业主维权的渠道没有完全建立起来，业主自治制度实行得并不理想。原因是多方面的，一方面，有的开发企业、前期物业服务企业为了一己私利，设置种种障碍阻挠业主成立业主大会和业主委员会；另一方面，由于民主意识、自治意识不够发达，有些业主对物业管理漠不关心，不热心参与业主代表、业主委员会的选举工作，导致业主大会成立不起来，业主委员会也就难以选举成立。

　　解决办法：草案明确规定了召开首次业主大会会议的条件，即：只要业主已入住面积的比例达到百分之五十以上，或者业主已入住户数的比例达到百分之五十以上，或者自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比