厦门网讯 （记者 郭桂花 实习生 廖珊珊 通讯员 民一）房子屋面和外墙面的使用权是归业主，还是归房地产商？难道自己花钱买来房子，连在房子外面挂个空调外机的权利都没有吗？难道广告公司把广告挂到自家的外墙面上，影响到了采光，收益却还不属于自己吗？为此，王女士等60多户人家把富春东方公司告上了法庭。近日，厦门中院判处了该起房产纠纷案。

  这是我市第一起以商品房的屋面和外墙面使用权为标的的民事案件。

  业主认为《商品房买卖合同》中有关屋面使用权和外墙面使用权归开发商所有的条款不合理，一审法院驳回了业主的诉讼请求，业主不服，提起上诉。近日，厦门中院做出终审判决，业主胜诉。

  业主代表王女士说，2003年4月，她从富春东方公司那里购买了一套商品房，《商品房买卖合同》的第十七条第一、二款写明商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有。

  王女士认为，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应该属于全体业主，而富春东方公司提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利，她请求法院认定合同中关于屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有的条款为无效条款。

  富春东方公司称，他们所签订的《商品房买卖合同》为全国统一适用的官方范本，且第十七条各项均为填空式商定条款，买卖双方签订的商品房所在楼宇的屋面及外墙面使用权归出卖人所有，是买卖双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，属于有效条款，而且公司已经于2005年7月20日完成项目权属登记送件，不存在逾期办证问题。

  一审思明区法院认为，业主们与富春东方公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。

  厦门中院认为，屋面及外墙面属于区分所有建筑物的共有部分。根据《合同法》和《物业管理条例》，处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，在这起案件中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出规定，因违反法律、行政法规的强制性规定而应认定为无效。

  厦门中院依法撤消原审判决，认定业主与富春东方公司签订的《商品房买卖合同》中第十七条第一、二款为无效条款，涉及的房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。

  【调查】

  屋面和外墙归属　多数业主不在意

  就屋面和外墙面的使用权问题，昨日记者随机采访了几位业主。

  当被问及屋面和外墙面归谁时，业主白女士感到很惊奇：“我都不知道还有这回事，当时合同上怎么写的我也不知道，就直接在上面签字了。”

  业主林先生回答：“屋面和外墙面的使用权是有听说过，可从来都没有在意，到现在我也不清楚我们这房子屋面和外墙面的使用权归谁。”

  业主李小姐说：“当时买房的时候也没注意到这个问题，总觉得合同上写的应该是正确的就签字了。”

  承办法官特别通过本报提醒市民，在买房或者是其他有关合同签订的时候，要特别注意一些细小的条文，保护自己的切身合法利益。

来源：厦门日报