物业管理收费与民事责任承担
发布时间:2008-07-08 00:00:00发布人:点击量:2175
原告：靳某
被告：某房产经营公司
【案情摘要】
1999年10月13日，原告在某小区丢失了一辆桑塔纳轿车。车辆丢失后，原告即向小区所在地派出所报案，并同时告知管理该小区的某物业公司。在公安局破案未果的情况下。于是，原告在2000年4月16日向法院提起诉讼，要求被告赔偿经济损失158000元。
其二，在本案中，上诉人与被上诉人仅就“住户手册”的前一部分签字盖章予以认可，该部分是上诉人与被上诉人的合意，具有法律约束力。但上诉人与被上诉人并未就该“住户手册”的后半部分，也就是说没有就包括“小区内机动车的管理”这种特殊服务事项作出约定。从民法、合同法原理来看，该“住户手册”后半部分记载的物业管理公司提供的特殊服务内容，仅仅是一种要约邀请，不属于合同范畴，对上诉人与被上诉人不具有约束力。
某法院认定事实及判决结果：
1）被告于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告人民币十万元整。
2）诉讼费用四千六百七十元有被告负担四千元，原告负担六百七十元。
被告不服，向某中级人民法院提起上诉。
被告委托山西成诚律师事务所律师刘银栋、程丽红作为代理人参与了本案二审的诉讼活动。
二审（上诉人）代理律师代理意见摘要：
上诉人与被上诉人未形成法律上和事实上的车辆保管合同关系。
一、物业管理费仅仅用于某小区公用卫生清扫和公用设施的日常维修养护，上诉人与包括被上诉人在内的该小区的住户已对此达成事实上的合意。
物业管理是根据开发公司开发的物业状况，基于业主（业主委员会）的授权对小区进行物业管理的行为，物业公司与业主之间是一种委托关系。本案中，被上诉人丢失车辆的所处小区是房管局直管公房，该小区在上诉人接手进行物业管理时，硬件环境即不具备：如没有院门，没有相应的停车位等。上诉人对该小区收取的所谓“物业管理费”是每月每户六元钱，该费用仅仅用于公用卫生清扫和公用设施的正常维修养护。上诉人与包括被上诉人在内的该小区的住户已对此达成事实上的合意。根据物业管理收费的规定，在法定的九项管理费开支中并不包括车辆保管费。并且，从收费项目、收费金额来看，判令上诉人承担被上诉人丢车损失也不符合民法的公平原则，与民事立法责、权、利相一致的价值取向相悖离。故上诉人与被上诉人并未形成法律上和事实上的车辆保管合同关系。
二、一审法院依据一份“住户手册”即认定上诉人与被上诉人之间形成车辆保管合同关系，不符合法律规定。
其一，因物业管理法律关系涉及当事人的权利义务比较复杂，故一般以文书的形式明确约定。“住户手册”即是这种情况下产生的，是由物业管理公司单方制定，并在住户入住该小区时发给住户，以使住户知晓该小区物业管理及相关法律规定，是物业管理公司创设的一种工作性的规范文件。“住户手册”所涉及到的具体服务内容，尤其是一些特殊的专项服务以及影响较大的内容必须要按法律规定签订正式的书面合同。
其三，根据《中华人民共和国合同法》第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”、第三百六十六条“寄存人应当按照约定向保管人支付保管费”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被上诉人主张与上诉人存在保管合同法律关系，即应就其车辆系由被上诉人保管、被上诉人收取其车辆保管费及其车辆系在被告诉人所管理的小区内丢失等事项承担举证责任。上诉人并未就以上事项予以举证证明，故一审认定被上诉人主张与上诉人之间存在车辆保管合同关系，不符合法律规定。
总之，上诉人向被上诉人收取的每月六元钱的物业管理费，并不包括车辆保管这种特服事项，且上诉人与被上诉人也并未就该事项达成合意。一审判令上诉人赔偿被上诉人人民币十万元，认定事实错误，判决不符合法律规定。
某中级人民法院认定事实及判决结果：
“本院认为：上诉人与被上诉人之间存在物业管理关系，但不必然形成车辆保管关系，车辆保管需订立保管合同，本案双方当事人并未订立车辆保管书面合同，也未有口头约定，双方之间未形成车辆保管合同关系，上诉人对被上诉人车辆不负有保管义务，对其丢失车辆也不承担赔偿责任，物业管理手册中涉及到的服务内容只是一种广义的物业公司为住户提供哪些服务，而不具有合同性质，上诉人收取每月6元物业管理费后，有义务对住宅小区内公用设施、绿化、卫生、环境等进行物业管理，而非对小区特定的人、财、物予以管理，也不承担由于犯罪行为而导致人员伤亡、财物损失、毁坏的赔偿责任，不应任意加大物业公司所负责任。”依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项和《中华人民共和国合同法》第三百六十六条，三百六十七条的规定，判决如下：
一、撤消某区人民法院（2001） ×民初字第×号民事判决；
二、驳回被上诉人的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费9340元，由被上诉人负担。