物业管理 高处能胜寒？
　　长期以来，厦门的物业管理收费水平一直徘徊在每平方米0.4元到0.8元之间，以每平方1.2元或1.5元收取管理费的小区屈指可数。但从去年开始，随着一系列新的高端楼盘的推出，物业管理的收费旧有标准也被迅速打破：2元/平方米、2.5元/平方米……一直到建发爱琴海的3元/平方米以及万科金域蓝湾的3.18元/平方米。最近不断创出的新物业管理费用纪录引起了人们的关注，有人惊呼，厦门物业收费又被抬高了；有人却说，厦门物业管理终于回归价值。那么，对购房者来说，物业收费差距拉大究竟意味着什么？这对厦门的物业管理市场又将带来什么变化？

　　一些高端物业采取的高物业管理收费，使物业管理收费问题一下子又处在风口浪尖上。物业管理能否高处也胜寒，最终还是由市场决定。

　　高端楼盘由于配套更为高档完善，功能更为齐全，维护管理的成本也必然更为高昂。

　　高端楼盘催生高端物业

　　“这是一个必然，甚至可以说是一种价值的回归，高端楼盘需要高端的物业来配合。万科、建发这几家企业走出了非常好的一步。”厦门物业管理协会会长、厦禾物业总经理黄嘉辉这样评价。在不少业内人士看来，近几年厦门房价和楼盘品质都提升了不少，但是物业管理的档次却一直徘徊不前，与不少沿海发达城市存在较大的差距，这里面最关键的制约因素就在于物业管理收费过低，不能维持高水平的物业管理。

　　从成本核算的角度来看，越高端的楼盘，由于配套更为高档完善，功能更为齐全，维护管理的成本也必然更为高昂。“不同级别的小区，电梯、高低压配电、发电机、保安系统等设施的配备情况、品牌型号不同，维护的成本也不同，就连配备的树种不同也会产生不同的养护成本。以泳池为例，按照万科的标准，1000平方米的泳池包含水、电、救生员等费用，半年时间就至少需要20万元。如果配备会所，管理成本还会大大提升。”厦门万科物业总经理吴浩彬介绍。

　　配套维护还只是其中的一小部分。物业管理属于劳动密集型行业，人员成本巨大，而人员的素质、配比数量又与物业能够提供的服务水平密切相关。吴浩彬说：“同样面积，普通小区最多配备70来个人进行管理，金域蓝湾计划配备130个人，这样能达到更高的服务水平，并提供更加全面、周到和细致的服务，成本也必然大大增加。另外，人员的素质与待遇水平是成正比的，雇请较高素质的人来服务，对他们提出更高的规范要求，付出的工资待遇成本必然也要大得多。”

　　高端楼盘最吸引人的地方在于能够提供更为舒适的生活环境，而这最终需要物业费支撑下的物业服务来保障。

　　高收费标准考验高管理水平

　　高价的物业管理费最终是要消费者买单的，相对于行业内的一片叫好声，消费者究竟能否接受这样的价格和服务理念？出乎原先的预料，绝大多数高端房产的购买者表示了理解和接受，万科·金域蓝湾在售楼之前已经公布了物业服务收费标准，但项目推出后6小时内便售罄，接受能力可见一斑。“是挺贵的，不过我想他们应该会管理得很好，对得起我们交的这么多钱。”一位张姓业主的话很具有代表性。

　　“厦门人对物业管理的接受度相对较强，客户需要好的服务，也愿意为好的服务买单，怕的就是物管公司提供不了好的服务。”建发怡家园物业总经理刘学峰说。确实，高的物业收费并不能直接等同于高水平的物业管理，如何对得起业主们的信任，对收取高额资费的物管公司来说仍然是一个考验，这也是几位即将执掌高端小区物业管理的物管公司老总面对记者采访时一再保持低调的原因。“我们在挑战行业的高点，行业、客户乃至我们自己的团队都在看着，都在审视，压力很大，我们更希望能够脚踏实地地做事，用行动交出这份答卷。”刘学峰说。

　　据介绍，建发怡家园物业在爱琴海的管理上将从团队素质、服务深度、硬件等三方面进行强化，“比如说将在前厅设置客户专员，客户不需要到物管处就能获得人性化的服务。”怡家园方面介绍。而万科则将在金域蓝湾投入130人的“豪华”阵容，以前所未有的人员密度提供服务，“即使是内部机房我们也将维护得与外部空间一样可以随时接受参观，并配备温、湿度计，确保机房温湿度时刻符合设备正常运转要求。良好的维护将使得不少设备的使用年限延长一倍以上，这将为业主节约下巨额的设备更换费用。”万科物业表示。

　　有理由相信，随着高端物业管理的推出以及品牌物管公司的努力，厦门物业管理水平将提升一个台阶。

　　高质服务带来高速发展

　　不过，业内对厦门高端物业的关注还不仅仅在于其将代表厦门物业管理的一个新水平，还在于它将给整个行业带来新的气息和推动力。

　　首先是物业收费标准的透明公开。据悉，爱琴海与金域蓝湾两个项目均在开盘的同时公布了物业收费标准，这意味着消费者在购房的时候就已经了解物业收费标准乃至于物业管理的水平，并加入到购房的综合考虑中去。“之前，厦门的开发商往往要到交房前才确立物业价格，向物价局报批，进行物业招标，由于厦门购房者在这一方面的消费处于被动地位，物价部门为了保护消费者的利益对物业收费标准进行限制。这种单纯限定价格，缺乏综合评定的行为，导致了物业行业发展长期处于低水平。”业内人士称。新的高端物业这种公开公示物业管理费用及标准的做法，公开透明，消费者可以自己把控，物价部门也就无须进行限制，“未来这一做法如果能够得到推广，并能在签订购房合同的同时也签订物业管理服务合同，将使得厦门物业管理全面迈向良性市场化发展。”业内人士认为。

　　同时，高端物业的出现，管理水平的提升，意味着行业的发展，意味着物业管理的团队将得到锻炼，并能吸引更多的人才。“我在这个行业多年，由于看不到发展的前景，已经有太多的人才流失了，这真是令人痛心的事。”黄嘉辉说，“必须要有发展，才能留得住人。”

　　高端物业的出现，还昭示着物业管理级别的形成。“高端物业不意味着物业管理提价，而意味着不同级别的物业管理有不同的价格，比如上海的物业管理就采用分级制。”厦门市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪说。对于业主来说，未来关注点不应该是管理费价格，而应该是这一价格对应的管理服务，应该选择适合自己的物业管理水平及价格。“这是一个消费水平的问题，物业管理应该提供不同的产品供业主选择，这才是市场经济发展的方向。”(文/记者 王飞颖 图/记者 陈立新)

　　万事提前好

　　某小区当年设计了许多水景，开发商和购房者对于漂亮的小区水景设计都颇为满意，但是入住后不久，大面积水景的弊端就显现出来，夏天蚊虫肆虐/蛙声震天，低层住户不堪其扰。

　　类似的情况许多业主都曾经遇上过，原来看上去很完美的小区，入住后却发现有各种瑕疵和不合理的地方。很明显，开发商位于产品的前端，设计师往往从美观的角度规划小区，购房者通常也很难预先想到入住后出现的问题，那么，这些问题应该怎么解决？答案是物业管理的提前介入。

　　据悉，厦门万科金域蓝湾尚在桩基阶段其物业公司已经参与了设计。怡家园物业从几年前开始也提前介入建发房产规划建设的多个小区，今年4月份，建发更以内部发文的方式规定了物业参与规划设计的模式。

　　成规模的物业公司，在管理了许多小区后，积累了相当的经验，更了解业主的需要和小区运行的规律，能够预见未来业主生活和小区服务遇上的问题，如果在地产开发的时候就提前介入，提出相关意见，就能够在一定范围内避免重复出现的问题和浪费，让小区的设计更符合业主生活的需要。

　　比如，本地的业主对某些树种有忌讳，物业就可以提醒园林规划设计者避免采用；小区的灯光水景设计应该要设计成分段控制，避免消耗过多电能给业主们带来损失……这些人性化的沟通与设计都将为业主日后的生活提供更好的保障。

　　此外，物业的提前介入还将使得物业消费更为透明化。在传统的做法下，物业管理往往要等到交房前夕，由开发商对外招标、物价部门审核确定，物业消费的真正主人——业主们往往是被排除在外的。当物业提前介入，相关物业收费标准就能够在开盘的同时向消费者公示，保证了消费者的知情权和选择权，而且还可避免很多不必要的纠纷产生。(作者：千影)

　　物业管理的困扰疑惑

　　近年来，随着新小区的不断竣工，厦门物业管理行业也不断发展，然而，在本次采访过程中，我们发现，厦门物业管理行业仍然存在种种困扰与疑惑，这些困扰疑惑很大程度上已经制约了整个行业的发展。

　　收费标准一直是物业管理行业的一大困扰。(文/记者 王飞颖 图/记者 陈立新)

　　缺员之困

　　钟阿姨近来发现，自己小区的保安总是没几天就换一拨，早期几个熟悉的保安都不见了，新来的保安年纪明显偏大，几乎和自己的年纪一般大。这是怎么回事呢？

　　“我们公司长期缺员，尤其是保安，不只我们公司，全厦门都是这样，现在保安已经成为厦门十大缺员岗位之首。说句玩笑话，我们现在对保安说话都不敢大声，人家一拍屁股走人了，我们这边还不容易再找一个。”厦禾物业总经理黄嘉辉说。由于缺员，厦门物业公司早期招聘保安的一系列标准，比如说退伍优先、身高1.70米以上等等早已成为老皇历，保安的年龄也都放宽到了50岁。

　　这样的情况当然会影响到管理水平，厦门的公安部门曾经计划对各个小区的保安进行统一的培训和管理，最终也因为保安队伍的缺员而作罢。厦门市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪描述道：“现在物业公司已经恨不得上街拉人，能拉一个算一个，只要他肯坐在保安岗亭里就行。这种情况下很难再要求进行管理上的提升。”

　　物管人员为什么这么缺？“其实很简单，主要就是待遇低，目前保安的月工资基本在1000元上下。”邱永聪说，“厦门平均工资水平近年提升很快，但物管人员的工资几乎没涨过，现在就算去工地扛沙包都比当保安赚得多，青壮年保安由于有较重的家庭负担，工资低流失率当然高。”

　　资费之扰

　　杨先生执管着一个4万平方米的多层小区，每年的物业管理费虽然90%以上都能如数收缴，但对于维持原有20人左右的物管团队仍然明显不够。“之前有地下车库出租这块作为补贴，现在我们打算封闭小区，减少保安，这也是不得已的。”杨先生说。

　　物管人员的待遇来自物业管理公司的收入，其中最主要的是所管理小区的物业管理收费。据统计，十年来厦门物业管理收费水平没提升，还有下滑的趋势，而随着经济的发展各项成本都不断增加，尤其是人力成本，物业管理80%的成本来自人员成本，外界工资一直水涨船高，而物业管理公司受收入的限制难以提升，尴尬的境地可想而知。

　　业内人士认为，目前资费的困扰主要来自两方面，一是开发商的限定和业主的消费意识，不少业主往往单纯计较物业管理费高低，而开发商也通过低的物业管理费吸引购房者。忽略了管理费高低实际上应与所提供的服务相匹配。

   困扰的另一方面来自政府部门。为了保障消费者的利益，物价部门对物业管理费一直采取审批管理，限定收费。而随着市场的发展，这一方式备受质疑。“物价部门仅能够控制价格，无法衡量物业提供的服务水平，而服务水平优劣差距很大，限定收费的做法不利于企业在市场经济条件下的竞争和优胜劣汰。”一位业内人士称。据悉，由于收入被限定，支出又不断增加，不少物业公司被逼无奈，不得不降低服务标准，或者截流业主的公共收益。

　　业委会之疑

　　小姚刚刚搬入一个新落成的小区，小区正在筹建业主委员会，虽然有人提议让有律师资格的小姚参加，但小姚拒绝了——工作忙得不行，还是让退休有闲的人去做吧。

　　在厦门，像这样理解的人不少，由于很多业主忽视自身在物业管理中的作用，导致了业委会老龄化的现象非常明显。业内人士对此颇为担忧，一个小区是由多个家庭及各个年龄层的居民组成的，在家庭中起主导决策作用的往往是中年人，小区事务如果仅仅由几个老年人张罗，很难代表整个小区的利益，特别是由于消费观念的不同，业主委员会如果缺乏权威、代表不了主流的消费观念，小区中各方面的矛盾必然突出。

　　“主流的业主不重视物业管理，对收费支出不了解，也拒绝参与业委会，实际上是在监管阶段就放弃了自己的权益，等到不满意或出现问题再吵闹，就相当被动了。”相关人士表示，“什么样的物业服务符合我们这个小区绝大多数业主的利益，这样的服务需要什么样的资费、公司、配套来支持，每个业主心中都应该有本帐。”

　　其实业主们想了解自己小区的物业管理情况并作出判断并不难，简单了解和计算就能够得出结论，但很多业主却习惯当“甩手掌柜”。而大部分上班族上班时在办公楼，下班后回到小区，80%的时间处于物业管理范畴，这一服务与人们生活如此息息相关，确实应该得到更多的重视，也只有这样，才能切身保护自身的利益。

　　市场之惑

　　长期以来，政府与居民之间对于物业管理都有着认识上的偏差，一个富有代表性的例子就是某小区赶走物业后一直没有寻找新的物业，化粪池堵了，居民打市长热线，最后市里派了环卫处前来处理。

　　“政府是为民排忧解难，但我认为不应该动用市政资源代理物业管理的事情，这模糊了政府公共事务管理和小区物业管理两种不同职能。对小区物业管理，我认为应该走完全市场化的道路。”邱永聪认为。实际上，由于计划经济的一些遗留，物业管理中非市场化的因素仍然存在。据介绍，一些早期的小区，当年业主们入住时不愿意按市场价格支付物业管理费用，政府就采取了“暗补”的方式，划拨给物业管理公司一些可以出租的店面，用租金贴补不足的管理费用。厦禾物业黄嘉辉认为，政府对于一些低收入人群确实应该补贴物业管理费用，但要补在明处，采用“暗补”的方式不利于居民形成物业消费的习惯，也不利于公平公开的市场竞争。

　　业内有一个观点是：如果放开价格，很有可能出现暂时混乱，甚至会有“劣币驱逐良币”的情况，但这是市场的必经之路，政府部门应该采取管理调控而不是限定和代劳，比如应该制定不同物业管理水平对应的指导价，让业主们能够心中有底，明白自己缴什么样的费用能够享有什么样的服务。最终能够选择到适合自己的物业管理。这也是业主的权力。

　　放开价格是否意味着物业管理费用上升？答案是不一定，这要看小区业主们的选择。如果大家希望更好的服务，希望小区拥有年轻、素质好的保安，可以选择高一些的物业管理；如果大家认为基础的服务就好，50岁的保安没什么不好，也可以选择低一级的物业管理。无论如何，这都是业主们在充分了解后选择的，而不应该是开发商、物业公司与政府来决定的。