业主称楼下油烟扰民拒付物业费败诉   　

居住在上海市七宝某小区的业主殷小姐因楼下美食一条街油烟扰人而拒付物业管理费，结果被物业管理公司起诉到法院。3月1日，上海市闵行区人民法院判决被告殷小姐支付所欠物业管理费2070元。
   殷小姐于2000年入住该小区，并依约向物业公司按每月90元的价格交纳物业管理费。但自2005年1月1日起，殷小姐开始拒绝交纳物业管理费。物业公司诉称，由于殷小姐购买的是二手房，从她入住房屋时，就已明知美食街的存在，所以不同意殷小姐以美食街环境污染为由拒付物业管理费。经多次催讨，被告均置之不理。为此，要求判令殷小姐交纳2005年1月1日起至去年11月30日止的物业管理费2070元。
　　法官说法
  法院认为，案件双方之间形成了物业管理服务合同关系，根据权利义务一致原则，殷小姐理应支付相应的物业管理费。现物业公司要求按物价部门审核的收费标准及业主委员会约定的收费标准收取物业管理费，于法有据，可予支持。至于殷小姐认为其楼下开设餐馆对其生活产生影响，其可通过向有关行政部门反映等途径予以解决，但不能以此为由拒付物业管理费。
 
前期物业管理案例分析

南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然的承接了开发商物业进行管理。业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。

案例分析：
　　 从本案介绍事实可以看出，造成最后业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。分析原因的产生，开放商和物业公司在这一过程中有如下问题：

1、虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。
2、本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑，设定物业公司服务达到合同规定标准，那么可见在买房前期业主没有清楚的了解前期物业管理服务的相关内容，而造成与物业公司的矛盾。开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受物业管理合同内容。
３、本案中显示业主大会已经成立。既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后签订物业管理委托合同时，物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费；如双方确系分歧很大，也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。

启示与思考：
1、前期物业管理，建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司，并与物业公司签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。这是物业管理条例第三章明确规定的内容。从事前期物业管理的物业管理企业应认真学习并严格按照相关条款操作。
2、销售合同中明确的物业管理条款，应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾。
3、首次业主大会，签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款。
4 、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。物业管理条例颁布以后，建管分开，开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然，物业公司必须*自身实力才能赢得市场。

物业擅自停电影响业主经营 法院判其赔业主损失

 　福州市中级法院日前对一起物业管理纠纷案件作出终审判决：物业公司擅自停电影响业主正常经营，物业公司赔偿业主在停电期间的所有经营损失。
　　2006年3月，王女士在福州市连江县一商业广场承租一个店面经营化妆品。根据租赁合同，店面的水电费、物业管理费等由王女士向物业公司缴纳。2006年10月6日，商业广场物业管理公司在未经王女士同意的情况下将该店面电源切断，此后10日未恢复供电。当年10月16日，王女士向法院提起诉讼，要求物业公司立即停止侵害、恢复供电，并赔偿停电10天的全部经营损失。
　　物业公司提出，其切断电源的行为受开发该商业广场的开发商委托，开发商与业主存在纠纷，自己履行委托行为不应当承担责任。
　　福州市中级法院经审理指出，王女士承租店面并按月缴纳物业管理费，与物业公司形成物业管理合同关系，物业公司擅自对王女士租用的店面停电，已超越物业管理服务职权，构成侵权行为。物业公司提出停电是履行房地产公司委托，但这属于物业公司与房地产公司内部协议，与本案法律关系无关。
　　根据我国《民法通则》相关规定，公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。法院最后判决：物业公司立即恢复供电，赔偿王女士在停电期间的经营损失2000元。
 

状告物管先得业主同意

"并不是所有业主委员会都可作为原告参加主体资格诉讼"。昨日，市高级法院民一庭庭长戴军接受记者采访时称，“法院对类似案件的受理有严格的限制，受理条件缺一不可”。

　　记者：业主委员会作为主体资格参加诉讼有哪些限制？

　　戴军：业主委员会不是任何时候都能成为民事诉讼的主体，它应具备两个条件：因物业管理纠纷而产生的民事诉讼；业主委员会应当依法成立。

　　如果未经业主大会或业主代表大会决议同意，即使业主委员会直接向法院提起诉讼，法院也不会受理。一句话，业主委员会提起诉讼，还需开会表决。

　　记者：涉及业主委员会的哪些纠纷不适用《指导意见》的规定？

　　戴军：《指导意见》仅限于“物业管理纠纷”，其余多数均不属此情况。比如业主与业主委员会之间的因内部管理行为发生的纠纷，业主委员会自行管理物业时形成的民事侵权及合同违约纠纷，以及部分业主或业主委员会未以法定程序，擅自以业主委员会的名义从事经营活动和物业管理活动，形成了民事侵权和合同纠纷。

　　对于实践中普遍存在的业主委员会不具有物业管理资质等级，不具备工商登记，擅自从事物业管理和商业经营活动，形成的民事侵权或合同违约，以及部分业主或委员以业主委员会的名义从事经营活动和物业管理活动造成民事侵权或活动违约的，也不适用《指导意见》。而应该根据实际，由直接责任人承担民事责任。