摘要：物业管理制度的法律依据是建筑物区分所有制度。基于物业管理的性质是两个以上的业主共同对区分所有物的管理，物业管理制度调整的对象，不应限于业主与物业管理企业之间签订的物业服务合同下的物业管理活动。

备受瞩目的 《 物权法 》 草案日前已提交十届全国人大常委会第十二次会议分组审议。这是继保护私有财产条款写入宪法后，以单行法形式详细规定保护私有财产的 《 物权法 》 草案再次提请中国最高立法机关审议。

《 物权法 》 将是继 《 物业管理条例 》 （以下简称 《 条例 》 ）以来，影响力更广、效力更大的法律文件，还在一定程度上弥补了 《 条例 》 的不足。本文就未来的 《 物权法 》 的颁布与实施对物业管理的影响进行分析、探讨。

一、 《 物权法 》 与物业管理制度的调整对象

《 条例 》 第 2 条对物业管理下了定义：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”该定义明确了 《 条例 》 所调整的对象是业主与物业管理企业所订立的物业服务合同项下的物业管理活动。依此推论，倘若业主未与物业管理企业签订物业管理合同，则关于物业的管理不受该 《 条例 》 调整。由于 《 条例 》 所具有的特定地位，各地方性法规或规范性文件都将物业管理界定为业主与物业管理企业合同项下的物业管理活动。

将物业管理的含义囿于业主与物业管理企业合同下的活动范围，没有反映其本质。尽管处于高度发达的经济社会中，业主没有时间、精力、能力管理自己的物业，物业的管理必须委之于专业机构，但是物业管理的本质，或者说物业管理关系的根本是业主之间的关系而不是业主与物业管理企业之间的关系。

物业管理关系表现在两个方面：一是行政机关基于行政权利的作用对物业进行行政管理。它以建筑物的规划、安全、使用、保护、优秀历史建筑的保护与管理以及建筑物区域内的环保与环卫等为主要内容。此种管理属于公法范畴，由公法调整。二是业主自己通过订立管理规约、建立管理机构进行自主管理。它以建筑物的保存、使用、修缮、养护、改造、处分为主要内容。此种管理属于业主自治管理，由私法调整。

建筑物区分所有具有如下含义：其一，各房屋之业主对其房屋套内的专有部分享有独立所有权；其二，各房屋业主对整幢楼房的房顶、外墙、门厅、楼道、承重结构、公共设施及设备等享有按份共有权；其三，各房屋业主基于团体关系而形成的身份上的成员权。由于各专有部分存在平面和立体上的毗邻，因而，必然形成不动产相邻关系；由于对部分建筑物的共有，因而存在共有人的内部关系；对于共有物的管理与养护须通过团体意志，因此，又需建立团体成员关系。上述关系均表现为区分所有人之法律关系，无论楼房的物业管理是否委之于物业管理企业代管，只要楼房不为一人独有就存在对物业的共同管理。物业管理制度的调整对象主要在于区分所有人内部。

故此， 《 物权法 》 草案第二条开宗明义地提出：“本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系”。第七十三条：“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”也就是将区分所有人内部关系作为调整对象之一，确定了物业管理定义。

二、管理组织

谁是物业管理的主体， 《 条例 》 没有交代清晰。虽然 《 条例 》 第 35 条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”，但是这并不能说明物业管理的主体就是业主委员会。因为，业主委员会可以被理解为一个组织的执行机构，由执行机构代表该组织与其他组织签约极为正常。

物业管理的主体应当是基于区分所有建筑物共有关系而形成的业主团体。当一幢楼房为两个以上的民事主体所有时，数人便对该楼的公用部分享有共有权。此种共有属于共同共有而不是按份共有。长期以来，人们在认定共有关系性质时存在一种误区，即共同共有没有份额。一旦涉及份额，便将其认定为按份共有。其实，按份共有与共同共有的本质区别并不在于有无份额。因为，共同共有并非无份额的共有，否则共有关系解体时共有财产无从分割。

既然共同共有是一种团体的共有，则区分所有建筑物中的共有，应当属于共同共有。因为：第一，物业共有关系的建立是基于共同的居住关系。在共同的居住关系中居住人的居住行为受到极大的限制，居住人对共有物的支配和管理也受到了极大的限制，这种限制均来自于团体的权威、团体的力量以及团体成员之义务。第二，区分所有人虽对共有的物业拥有份额，按份享有权利，按份承担义务，但是，各共有人无权处分（包括转让、设定负担、放弃）自己的份额。共有人只有在转让自己专有部分的房屋产权时才能移转自己的共有权。转让自己专有部分的房屋产权意味着退出共同关系，已不属于团体成员。第三，区分所有人具有身份关系。这种身份上的联系是基于团体的建立，而团体的建立是基于共同居住和共同支配、管理物业需要。

建筑物区分所有的形成与区分所有人团体的形成密不可分。对业主团体作一剖析，不难发现其属于非法人团体。

首先，它具有自己的名称。如“某某小区业主团体”、“某某公寓业主团体”、“某某大楼业主团体”等。

其次，它有严密的组织机构。该团体的议事机构，或者说决策机构是业主大会。依据 《 条例 》 的规定，业主大会有权制定或修改业主公约和业主大会议事规则，有权选举、更换业主委员会，监督业主委员会的工作，有权选聘、解聘物业管理企业，有权决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施，有权制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度以及其他物业管理方面的事务。依据 《 条例 》 的规定，业主委员会有如下职权：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。

再次，它有独立的财产，并承担独立的财产责任。物业管理的内容主要是对共有物的维修、保管、保养等，因而业主团体的资金来源主要是业主交纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益，如房顶移动通讯天线设置产生的收益、房顶或外墙广告物设置产生的收益、停车场收益、会所使用收益等。

最后，业主团体是依法成立的组织，并能以自己的名义进行民事活动，以自己的名义起诉应诉。我国 《 合同法 》 规定，合同的主体包括自然人、法人、其他组织。此处所指其他组织既含经登记而成立的非法人团体，如合伙企业、企业法人的分支机构、总公司的分公司等，又含非登记成立的非法人组织、业主团体。

简言之，未来 《 物权法 》 的颁布与正式实施，对物业管理的意义非常深远，无论是发展商，还是业主，还是物业管理企业，在运作中、在解决纠纷时都能“有法可依”，法院以及政府相关部门在裁决、仲裁相关案例时，也不再顾此失彼。

参考文献：

1. 温丰文， 《 建筑物区分所有权之立法 》 ，台湾地区 《 法学丛刊 》 第 114 期， 1980 年 10 月。

2. 王泽鉴， 《 民法物权（ 1 ）通则 · 所有权 》 ，中国政法大学出版社， 2001 年 4 月版，第 238 页