∑所谓收益性物业管理，是指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理。它普遍存在于写字楼、商业中心、酒店以及其他出租物业的管理中。随着城市的发展，物业的功能将变得多样化，收益性物业管理的市场将变得更加广阔。分析了解这些物业的特点，结合物业管理的实际状况发展具有中国特色的收益性物业管理，是摆在我们面前的重要任务。本文结合工作中的实际体会，将收益性物业管理和人们熟悉的住宅小区物业管理加以比较，总结出它们之间的差异，以期给收益性物业管理工作一定的启示。 一、管理目标表现形式的差异 ∑收益性物业管理除了与常规的住宅小区物业管理一样，尽可能高地提高物业管理水平，获取服务对象的支持和达到较高的满意率之外，还追求利润的最大化，使物业发挥出最大的效率。由于收益性物业管理目标的不同，收益性物业管理企业必然采取不同于住宅小区的管理方式。 ∑例如，有些收益性物业管理企业在出租写字楼时提出“一口价”的策略，即租房只要支付固定的费用，无需支付其他的费用。这一方式很难分清楚哪些是经营收入、哪些是管理费收入。这种通过交易双方达成的交易价格，实际上已经和常规的住宅小区物业管理的运作发生了比较大的差异，如费用的测算、管理运作等等。但是也应该看到，收益性物业管理在追求利润最大化目标时，所做的每一份工作都应以满足当前承租人的需要以及吸引未来的新承租人为中心。也就是说留住老客户，吸引的新客户，从而提高房屋的出租率，是收益性物业管理的期望目标。这一点和住宅小区物业管理追求客户满意程度又是一致的。所以说，收益性物业管理的目标与住宅小区物业管理的目标实质一样，但表现形式发生了差异。 ∑二、服务对象的差异 ∑住宅小区物业管理服务对象基本是业主，而收益性物业管理服务对象大部分是租户。在物业管理过程中这两者之间存在着较大的差异。 ∑1、权利差异 ∑住宅小区的业主是物业的产权人。产权人可以组成业主委员会，决定物业管理的聘用单位。也就是说业主对于物业管理有选择权和决策权。如果物业管理企业在管理过程中没有达到原委托管理合同的指标，业主有权决定解聘物业管理公司，而租户则做不到这一点。由于租户并不是物业的产权人，因此他不能够决定由哪一个物业管理公司来管理该物业。租户的权利就是物业管理达不到原规定的管理水平就退房，就解除合约，以自身的离开解除这种合同关系。 ∑2、义务差异 ∑如上所述业主是物业的产权人，而租户只是租用人，两者在承担物业维修的义务上存在着不同。如有关法规规定，业主在物业的使用过程中要支付一定的维修基金用于自身房屋公共部位的维修，而租户则不需要。当该收益性物业能满足合同规定的状况时，租户就签约租房，一旦物业受损或某些功能不能正常使用，租户就可解除合同，退出该物业而无需承担任何维修养护的费用。 3、行为规范差异 业主作为物业的产权人，对物业的关心、爱护程度要高，而租户作为物业的使用人，其行为规范就不一样。如收益性物业公共区域经常会出现脚印印在墙上的现象，再如酒店的客人在使用完房间以后，会发生用白床单擦皮鞋的事情。这些现象在业主自身物业使用中是绝不会发生的，原因就在于租户是用市场的租金价格来衡量自己得到的服务。如果感到自己付出的和自己得到的不能平衡就会产生上述的行为。这些行为，无疑给物业管理带来了难度。 ∑4、活动规律差异 ∑业主是物业的产权人，是物业的长期拥有者。住宅小区物业的使用者基本上都是家庭成员，居住人员变化少，因此住宅小区物业管理的服务对象是相对长期的、静态的。而收益性物业则不同。收益性物业租户的多变性和流动性，决定了收益性物业管理的服务对象是相对短期的、动态的。这种短期、动态的服务对象给物业管理企业和服务对象之间的沟通带来了一定的难度。现在很多住宅小区通过社区文化活动的开展来促进业主与业主之间、业主与物业管理公司之间的交流，沟通业主的需求和物业管理企业的服务，达到管理和服务的和谐。收益性物业管理则很难做到这一点。又如住宅小区业主活动的规律是白天上班，晚上回家。这样住宅小区晚上车辆无处停放，白天却空空荡荡，而收益性物业则是白天停车相对紧张。这就提醒物业管理企业在管理过程中只有把握好不同时间的管理重心，才能保障物业的正常运行。 ∑三、物业本身状况的差异 ∑随着城市建设的发展，物业的功能越来越多样化，使得收益性物业和住宅小区物业本身状况的差异也越来越多。 ∑1、物业功能差异 ∑住宅小区物业功能比较单一，它主要是为居民提供一个居住的空间和生活的场所。在住宅小区物业旁一般不会出现干扰居民正常生活和污染环境的产业。收益性物业则不同。收益性物业为了完善物业的配套，吸引更多的客户，可能会在其中设置诸如餐饮、娱乐、商场等多种产业，因此越来越多的综合性楼宇在现代化城市中不断出现。功能的多样化，给整个物业的管理和运作带来了较大的影响。比如带有娱乐、酒店等功能的物业可能24小地都要保证全面运作，这就给物业管理带来了较大的困难。 ∑2、设备复杂程度差异 ∑由于住宅小区的功能比较单一，因此物业本身的设备也相对简单。收益性物业通常都是高层物业和综合性物业，因此存在着电梯、空调、发配电、消防、通讯等多种设备系统，而这些设备系统要求的技术难度又各不相同。人们常说现代化大厦正常运行的基础是设备，那么设备的正常运行又靠什么来保证呢？这当然是物业管理公司的精心管理、维修和养护。因此在收益性物业管理中，物业管理公司应该把设备的维修养护当作重点来抓。一个物业管理公司管理住宅小区能够管得很好，但一旦接管多功能的综合楼宇就显得束手无策，原因之一就是二者设备复杂程度不同。 ∑四、法规完善程度的差异 ∑现在物业管理企业在进行住宅小区管理时感到非常顺畅，关系非常明确。发展商、业主和物业管理公司之间的权利义务、各种费用的收取和交纳、业主委员会的成立及运作、物业管理企业的管理办法等在各种法规中都有相应的规定，这就使得操作更具科学性和规范性。但是应该看到这些法规都是针对住宅小区的物业管理制订的，独立的收益性物业管理只能从其中借鉴一些经验。这就会由于理解的不同，认识的不同，给具体操作过程带来困难，也容易造成客户和物业管理企业在经营中发生异议和纠纷。因此抓紧对收益性物业管理的研究，总结出一套完整的办法并加以规范，从而指导收益性物业管理企业工展工作已成为当务之急。 ∑随着城市建设的发展和房地产市场的变化，收益性物业管理的市场份额将不断增加。房地产开发商的经营性房产或积压房，会越来越多地委托物业管理企业去经营运作。因此，物业管理企业将面临越来越多的收益性物业管理。在此呼吁同行们要注意研究这些物业的特点，比较这些物业和常规住宅小区物业管理的差异。只有这样我们才能把这些物业管理好、经营好，从而取得较好的经济效益。

 物业管理 作者：仇慎谦 （作者单位：深圳市南光物业管理公司）