不同情况用不同办法 物业服务分等收费三种范例
发布时间:2005-11-24 00:00:00发布人:点击量:3676
类型一：新小区新办法
适用新交楼盘。2005年10月1日以后交房，并开始物业服务的小区应该执行分等收费标准。新交付使用的小区其前期物业管理企业按规定应通过招标方式选聘，服务内容和收费标准应该根据分等收费标准来确定。因提供分等收费标准未涵盖的服务内容和设施设备而提高物业服务水平的，可适当提高收费标准。
业主大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物业管理协会组织专家论证提出相适应的收费标准，经区县价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准。如楼盘交房时由于招标时尚未运用分等收费，前期物业管理企业应在10月31日前按照分等收费标准和物业服务合同的约定标准确定新的服务等级和收费标准向有关主管部门备案；逾期未备案的暂停执行。
刘生敏认为，物业服务本身具有单件性的特点，不同小区本身具有不可比较性，同时不同物业管理企业所报价格也会不同。对于高档的小区来讲，要考虑小区的具体情况，不是一定要压在所谓2.3元不可。但物业服务内容的分等标准是业主和物业管理企业都值得参考的。
类型二：新合同新办法
闵行区JA花苑是2000年3月入住的商品房小区，占地面积30580平方米，房屋总建筑面积42027.02平方米，多层商品房共408套。首届业主大会于2005年初成立，产生新一届业主委员会。在分等收费标准于8月公布后，业主委员会决定采取分等收费标准签定新的物业服务合同。根据物业选聘顾问业伟公司的建议，业主委员会向现任物业管理企业发函，要求其根据现行收费标准和原物业服务合同拟订分等收费标准和物业服务等级。
经过分等收费标准内容的比较，发现原服务合同中：综合服务管理费在原合同中明显偏高(0.30元／平方米)，大大超过相应服务等级收费标准0.14元／平方米；而保安费在原合同中收费偏低，原收费0.12元／平方米未到三级标准，现拟为0.20元／平方米；公用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修费用和服务等级偏低，一些服务项目空缺。
据悉，这种情况在不少小区存在，刘生敏认为，造成这样的原因主要是，物业管理企业缴纳的税费在管理费(综合服务费)中了，造成原来的管理费分项较高；物业管理企业的利润多数也是体现在管理费项目中，保安保洁等费用测算没有计算利润；物业管理企业和业主单纯重视保洁保安等表面现象，对于设施设备的维护管理不够重视；物业管理收费多数实行包干制，造成物业管理企业的成本核算失实。而虹桥物业公司副总经理吴公孙表示，国外有人将物业管理称为“设施管理”，可见设施设备的维护保养、节能的重要程度。虹桥物业公司在管理儿童医学中心时引入国际节能理念，为业主节省大量的能源，也为虹桥物业公司带来可观的经济效益。事实上，高档商品房小区的较高收费的物业管理费，最大一部分就是设施设备以及绿化的维护、运行、保养费。按照新的分等收费标准，在设施设备的维护维修上的成本支出是必要的。
刘生敏表示，国际上物业服务收费多数采用酬金制，设施设备的运行维护保养费、绿化费甚至人员工资等管理费等都是采取按实结算形式。这样可以使业主交纳的物业服务费用于实际的物业服务，有利于维护业主和物业管理企业双方的利益，减少物业纠纷。目前JA花苑物业服务合同的具体条款还在进一步商谈之中，其中包括有关结算的形式是全部包干还是部分按实结算。
类型三：老合同老办法
适用已经成立业主大会楼盘，在10月1日之前已经成立业主大会，并且住宅物业服务合同尚未到期的，仍按原合同约定执行，合同到期后执行分等收费标准。所以，已经成立业主大会并签定物业服务合同的小区，即使目前收费超所谓的“最高标准”也不需要重新备案。
宝山区FKY小区是共富新村的示范小区，其物业管理企业是首届业主委员会于2005年1月通过公开招标方式选聘的，物业服务合同尚在有效期内。新的物业公司进驻后使小区面貌一新，业主比较满意。分等收费标准颁布后，业主委员会经过咨询了解，对比新的服务标准与原来合同的投标文件约定服务标准接近。个别服务项目不符合分等收费标准的，向物业公司提出后，物业公司明确表示服务等级决不低于新的收费标准确定的服务内容。
刘生敏指出，尽管有的小区业主大会签定的物业服务合同还在有效期，如果服务合同约定的标准低于收费标准相应的服务等级，物业管理企业还是可以根据诚实信用的原则主动、自愿提高相应的服务等级。诚实信用的物业管理企业在未来的市场竞争中必将取得更大的业绩，而分等收费标准的实施也将为物业管理企业公平竞争、业主明白消费发挥越来越大的作用。
（来源：上海商报）