在2005年中国物业管理协会工作座谈会的小结发言
发布时间:2005-04-29 00:00:00发布人:点击量:5002
中国物业管理协会常务副会长徐俊达
（根据记录整理未经本人审阅）
这次会议在厦门召开，时间虽然短，但是参加会议的全体代表集中精力，讨论发言热烈，议论了当前物业管理行业的许多热点，起到了交流和促进作用。会议开得很成功。总的希望今后要充分发挥地方协会的作用，把国家协会和地方协会互动起来，进一步发挥各级协会的桥梁和服务作用，促进行业规范健康发展。下面谈几点意见：
一、要正确判断当前物业管理行业的形势。
有的物业管理企业的老总说，“在物业管理行业干了十几年，越干越没有劲。”工作中遇到困难，就埋怨，就泄气，不好。这当中有一个对物业管理行业的总体形势如何看待的思想认识问题。我们应当看到，中国的物业管理发展才二十几年的历史。从前个世纪八十年代初，中国现代物业管理从零开始，到目前全国的物业管理覆盖率已达40%。物业管理的法律法规从无到有，2003年国务院颁布实施了《物业管理条例》，就是一个很大的成果，物业管理行业得到国家法律的确认，这是一个了不起的进步。所以，我们应当充满信心，物业管理行业一定要往前发展，物业管理行业是不可灭失的。国家《条例》出台后，整个物业管理行业的发展是平稳的。现在对物业管理的投诉比较多，是正常的，更何况这其中有一些还不是物业管理服务方面的问题，有一些是业主对物业管理的认识问题，这是发展中的问题。在发展过程中，物业管理遇到困难也是必然的，我们要干工作就不能怕困难。因此希望全行业的同志们，特别是企业的领导应当正确地认识物业管理行业的形势，坚定信心，克服困难，进一步发展行业的大好形势。
二、要准确地把握企业的发展方向。每个企业有不同的情况，不同的历史背景。从所有制方面来看，有国有、合资、民营的，是多元化的。因此，每个企业的领导有不同的发展设想。每个企业的领导要根据自己企业的特点，审时度势地研究企业的的发展定位、自身的发展目标、可持续发展方向。
三、要理性地进入市场。现在，市场竞争中，暗箱操作，招投标不规范的问题，各个行业都存在。物业管理条例和物业管理招标投标管理规定才颁发实施一年多，因此物业管理的招投标不可能一下子就都规范。有的一个小区物业管理招标，一二三级企业都一哄而上去投标，说明我们的企业不理智。企业竞争也应当理性，什么样的项目该去，什么样的项目不该去，应当要理性地选择。市场不规范不要大惊小怪。重要的是企业的领导对自己的企业进入市场的定位要清晰，要明确。如何看待目前的物业服务价格政策？《物业服务收费管理办法》已经规定得很清楚，实行政府指导价和市场调节价两种价格政策，并且要遵循服务价格与服务质量相符的原则。现在有一些地方政府价格部门干预太多。我们物业管理企业在物业服务价格上要注意两点，一是通过价格机制要培养员工的服务意识。从发展的眼光来看，今后只有优质的服务才能有好的服务价格；二是通过价格机制约束企业不搞多收费、乱收费，要把服务价格和服务档次、服务标准相挂钩，使之趋向合理。要向老百姓宣传，提高老百姓的消费意识，什么样的价格享受什么样的服务，什么“一流的服务，超值的享受，低廉的价格”是不切合实际，是误导消费者，同时也害了企业自己；市场机制就不怕物业管理企业在一个物业管理项目有进有出，你认为价格对你不合适退出来是正常的，如果你服务不好业主辞退你也是正常的，要通过业主的满意率来调整业主的消费意识。一定要实行等价交换的原则，什么样的服务确定什么样的价格。这是一个痛苦的过程，没有痛苦的过程市场经济就建立不起来。
四、要促进地方法规的配套。目前物业管理存在这么多困难，有一个重要的原因是许多地方的相应法规不配套。北京、深圳的物业管理地方法规已经十几年了，都还没有修订。因此，各个地方协会，各个地方的骨干企业要主动努力促进地方法规的出台。
五、要加强学习。我们许多物业管理企业的领导对物业管理的法律法规学习还很不够，对自己的行业，对自己的企业的认识也很不到位。许多人整天忙于事务，抓了小事却丢了大事，甚至干了不该干的事。我曾经问过一个企业的老总，最近在忙什么？他回答说：“我正忙于组建业主委员会”。这那里是我们物业管理企业的职责。说明他对国家的物业管理法律法规还不懂。因此，首先是我们的企业领导要加强学习，学习法律法规，学习物业管理的专业知识，提高企业的决策和管理水平；第二，要提高企业全体员工的素质。许多问题都出在操作层，例如物业管理的法律责任问题，许多操作层的人员不懂，也不懂得如何去规避风险。出了问题管理者要承担责任。特别是我们物业管理行业有一半以上的服务人员是来自农村，基本素质都比较低，因此必须加强对他们的素质教育。企业队伍的素质不提高，就很难提高服务水平，最终势必影响整个行业的发展。因此，希望大家一定要加强企业的自身建设，提高企业的综合素质，只有这样才能在市场的竞争中立于不败之地。（记录整理人：林昆明）