装修保证金纠纷的解决思路

发布时间:2016-11-18 16:57:23发布人:点击量:2717

导读

解决物管企业和业主间有关装修保证金的纠纷,可从三个层面去设计解决思路:

一、物管公司收取装修保证金合不合法;

二、物管公司收取装修保证金有无必要;

三、装修保证金如何规范。

 

装修保证金纠纷的解决思路

文/任晨光

 

向业主收取装修保证金是物管公司的普遍做法,其出发点是为了保障公共设施以及楼体外立面、结构等方面的安全,防止装修过程中遭受破坏。如果业主不交装修保证金,或者装修公司也不代交,物管公司多会采取不发房间钥匙、不发施工出入证等措施阻止装修。业主一般怕麻烦、怕耽误装修,就交了。装修保证金金额在一千元到数万元不等。装修完毕,管理规范的物管公司会根据装修是否违规,决定退还或要求整改完毕后再退还;管理不规范的物管公司就会找茬不退还或扣减,极端情况下甚至出现物管公司卷了装修保证金跑路(《济南:装修先交千元保证金,物业跑了业主讨钱无门》,《齐鲁晚报》2012年6月23日)。

 

要规避上述问题,可从三个层面去设计解决思路。一是法律层面,物管公司收取装修保证金合不合法?二是物管公司收取装修保证金有无必要?三是装修保证金如何规范?

 

从第一个层面来讲,物管公司是否可以收取装修保证金,法律法规和规章没有明确规定。建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定了物业管理单位可以收取管理服务费用,但未对装修保证金作出规定。有人从侵权法或合同法角度认为物管公司不属于装修侵权的权利义务主体,装修保证金的性质不明确,收取装修保证金不合法(谷金燕、黄河,《关于房屋装修保证金的几点思考》,《四川法制报》2012年12月4日)。但是,笔者认为,民事事务属于意思自治范围。只要不违反法律法规的禁止性或强制性规定,就不能说不合法。因为法律法规的规定不可能也无必要穷尽所有民事事务。

 

对于第二个层面,物管公司收取装修保证金有无必要的问题,笔者的意见是有必要。现实中大量出现业主在装修中非法拆改承重墙、损坏公共设施等问题。虽然物管公司发现这些问题可以依法制止,出现后果可以报告有关部门依法处理,但实施起来难度挺大。且不说行政机关办事效率低下,如果业主不听物管公司的制止,物管公司由于没有处罚权也很被动。装修保证金的存在,对业主有一定制约作用。在损坏公共设施后,如果业主拒不恢复原状时,物管公司还可以用装修保证金维修恢复。

 

上述解释了物管公司收取装修保证金是否合法的问题,收取装修保证金也有必要。但现实中确实出现了物管公司拒不退还装修保证金或卷跑装修保证金的问题。这就涉及到第三个层面的问题——如何规范装修保证金。笔者认为规范装修保证金可以通过立法作如下规定:

 

第一,立法明确装修保证金的性质为业主个人在装修过程中对业主共同利益和他人利益的保证金。物管公司只是代管,保证金账目要公开透明,任何业主均可以查阅、复制。

 

第二,如果小区成立了业主大会并选举了业主委员会,则物管公司对装修保证金的收支须接受业主委员会的监管;如果没有成立业主大会,业主可以推选成立专门的业主监督机构来对装修保证金的收支进行监管。

 

第三,如果业主在装修过程中损害了业主共同利益或其他业主的利益,则物管公司可以要求其恢复原状或赔偿损失。业主拒不恢复原状或赔偿损失的,物管公司可从其缴纳的装修保证金中扣除相应金额,用于恢复原状或赔偿损失。

 

第四,如果业主缴纳的装修保证金由于扣除而导致减少,物管公司可以要求其补足。

 

第五,如果业主装修完毕,经检查无违规问题的,物管公司则退还本金,利息留存用于共有部分的维修养护。

 

如果能按上述规定执行,将大大减少业主缴纳装修保证金的抵触情绪,也能防止物管公司从自身利益出发找茬不退还装修保证金,并增加物管公司卷走装修保证金的难度。

 

原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期



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